검단 넥스트콤플렉스 복합개발사업 출자 동의안 심사보고서

2023. 6. 15.(목)

행정안전위원회

1. 심사경과

가. 제출일자 : 2023. 5. 25.

나. 제 안 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2023. 5. 25.

라. 상정일자 : 제288회(정례회) 제7차 위원회(2023년 6월 15일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 천준호 기획조정실장

❍ 검토보고 : 전상배 행정안전수석전문위원

❍ 심사결과 : 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 본 사업은 검단신도시 입주민에게 편의시설을 적기에 제공하고 토지매각을 촉진하는 등 검단신도시 사업의 성공을 지원하는 선도 사업으로서, 공사의 참여를 위해 넥스트콤플렉스 복합개발사업의 사업주체인 프로젝트금융투자회사(PFV)에 출자하고자 「지방공기업법」 제54조제2항에 따라 시의회 의결을 받고자 함.

나. 주요내용

❍ 출자개요

- 사 업 명 : 검단 넥스트콤플렉스 복합개발사업

- 출자대상 : 넥스트브이시티 피에프브이(주)

- 출자금액 : 9억원

- 출자시기 : 2023. 6.

- 회수시기 : 2032.12.

(단위: 억원)

총사업비	자기자본			타인자본	영업활동 조달
	소계	iH	민간사업자	융자	건축물분양 대금
13,185	59	9	50	9,991	3,135
100.0%	0.44%	0.06%	0.38%	75.78%	23.78%

❍ 사업개요

- 위    치 : 검단신도시 1단계 상업용지(C1, C9) + 주상복합용지(RC1)

- 면    적 : 50,468.5㎡(연면적 421,237.3㎡)

- 사 업 비 : 1조 3,185억원

- 사업기간 : 2020년 ~ 2032년

- 시 행 자 : 넥스트브이시티 피에프브이㈜

❍ 사업구조도

❍ 전체사업 타당성 검토(한국산업관계연구원)

(단위 : 억원)

구 분		전체사업기준	iH 기준
추정 손익 (억원)	총 현금유입	15,909	408
	총 현금유출	13,185	9
	경상이익	2,724	399
재무적 타당성	NPV(순현재가치)	1,586억원	190억원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.158	23.988	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	IRR(내부수익률)	17.56%	46.75%	IRR 〉 할인율(6.8%) ⇒ 타당성 확보

❍ 현금흐름

- 총현금유출 :   9억원(2023년도, 출자)

- 총현금유입 : 408억원[2032년도, 원본회수(9억원) 및 배당(399억원)]

- 순현금흐름 : 399억원

❍ 인천지역경제에 미치는 영향

생산유발효과	부가가치유발효과	고용유발효과
9,556억원	3,997억원	7,402명

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 본 출자 동의안은 인천도시공사가 검단신도시 내 ‘검단 넥스트콤플렉스 복합개발 사업’에 신규 출자하려는 것으로 「지방공기업법」 제54조의 규정에 따라 시의회 동의를 얻고자 하는 사항임.

제54조(다른 법인에 대한 출자) ① 공사는 공사의 사업과 관계되는 사업을 효율적으로 수행하기 위하여 지방자치단체의 장의 승인을 받아 지방자치단체 외의 다른 법인에 출자할 수 있다.

② 제1항에 따른 출자를 하기 위하여 공사의 사장은 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 출자의 필요성 및 타당성을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.

③ 제1항에 따른 출자의 한도는 대통령령으로 정한다.

❍ 검단신도시 개발사업은 수도권의 균형발전을 선도하고 자족형 신도시 건설로 주거생활 안정과 복지향상에 기여하고 친환경적인 도시네트워크가 구축된 명품신도시를 조성함으로써 인천 서북부 지역발전을 도모하는 사업으로 넥스트콤플렉스, 커넬컴플렉스, 휴먼에너지타운, 워라밸빌리지, 스마트위드업 등 5개 특화구역이 국토교통부 특별계획구역으로 지정(′20.01.06.)됨

❍ 넥스트콤플렉스는 5개의 특화구역으로 구성된 넥스트시티의 중심축으로써 서울과 가장 가까운 1단계 부지의 핵심역세권을 중심으로  문화 ․ 상업 ․ 업무 ․ 주거기능이 결합된 복합 상업시설을 개발할 예정으로 대지별 토지이용계획은 아래와 같음.

* 넥스트콤플렉스 토지이용계획                                     (단위 : ㎡)

구분		용도지역	획지면적	규모
합계			50,468.5
개발대지	C9-1	일방상업지역	5,279	지하 8층, 지상 38층
	C9-2		9,734.5	지하 8층, 지상 35층
	C1		12,975	지하 6층, 지상 20층
	RC1	준주거지역	19,759	지하 2층, 지상 29층
공공시설	문화공원	준주거지역	1,792
	보행자도로	일방상업지역	929

❍ 본 사업은 민간사업자 공모(′20. 5.)로 선정된 민간 컨소시엄이 출자해 설립한 PFV(프로젝트 금융회사)가 사업을 추진*하며, 인천도시공사가 본 PFV에 출자하여 사업에 참여하는 방식으로, 민간사업자 공모결과 롯데건설 컨소시엄이 선정(′20. 8.28.), SPC[넥스트브이시티 피에프브이(주)]가 설립되어 사업을 추진하고 있으며, 본 SPC는 롯데건설을 포함한 6개 기관으로 구성되어 운영**되고 있음.

* 추진경위

○ (2020. 5.14.) : 민간사업자 공모

○ (2020. 8.28.) : 우선협상대상자 선정 (롯데건설 컨소시엄)

○ (2020.10.22.) : PFV 설립 등기 (롯데건설 컨소시엄)

○ (2020.10.29.) : 사업협약서 체결 (iH, 롯데건설 컨소시엄)

○ (2020.12.16.) : 토지매매계약 체결 (상업용지 C1, C9)

○ (2021. 1.27.) : 토지매매계약 체결 (주상복합용지 RC1)

○ (2022. 4.～7.) : 출자타당성 검토 용역

** 넥스트브이시티 PFV(주) 지분율 현황                           (단위 : 백만원)

출자자	출자금액	지분율	비고
계	5,000	100%	-
롯데건설	1,050	21%	CI
금호산업(주)	950	19%	CI
메리츠증권(주)	950	19%	FI
하이투자증권(주)	850	17%	FI
대신증권(주)	700	14%	FI
에스디에이엠씨(주)	500	10%	SI

※ CI : 건설투자자, FI : 재무투자자, SI : 전략투자자

❍ 건설투자자 시공능력평가에서 롯데건설(주)와 금호산업(주)의 시공능력이 전체 건설시공업자 순위에서 상위권(2021년 기준)이며, 사업수행능력 또한 우수한 것으로 나타남.

❍ 메리츠증권(주), 하이투자증권(주), 대신증권(주) 등 재무출자자는 금융기업 특성상 부채비율이 높은 것은 분석되었으나 그 외 다른 항목은 양호한 것으로 나타났으며, 전략투자자인 에스디에이엠씨㈜는 성장성, 수익성, 안정성 등 모든 항목에서 매우 양호한 수준을 보이고 있어 공동출자자의 재무상태는 전반적으로 양호한 상태인 것으로 분석됨.

재무출자자 재무평가 결과

구분	메리츠증권(주)	하이투자증권(주)	대신증권(주)
유동비율	114.2%	109.3%	121.1%
부채비율	691.4%	696.9%	647.1%

❍ 사업대상지는 인천1호선 검단 연장선 101역세권 지역으로 도시철도, 광역교통도로 등 우수한 교통 인프라를 갖추었으며, 검단신도시 인근에는 기존 6개 택지지구(원당, 당하, 검단2, 검단1, 마전, 불로)와 김포 풍무지구가 인접하고 있어 검단신도시 메인상권 수요 외에도 인접 지역 상권과 연계한 개발수요가 예상되는 지역이고 검단신도시 및 인근 택지지구 등 배후수요는 총 131,610세대 330,949명임.

- 인천1호선 검단연장선 개통 : 2024년 (* 공항철도 계양역까지 1개 정거장)

- 공항고속도로 연결         : 검단～경명로 간 도로 개설 예정

- 올림픽대로 직결로         : 원당～태리 간 광역도로

배후수요

구분	검단신도시	인근 택지지구	인접 김포 풍무지구
세대	75,071세대	37,853세대	18,686세대
인원	175,666명	111,558명	43,725명

❍ 「지방공기업법 시행령」 제47조의2제3항에 따라 다른 법인에 출자할 수 있는 한도는 직전 사업연도 말 공사의 자본금 100분의 10 이내로서 이 사업의 출자금 약 9억원(882백만원)을 출자해도 자본금 100분의 10 이내에 해당되며, 출자 시 PFV 지분율은 15%, 자본금은 59억원으로 변동됨.

제47조의2(다른 법인에 대한 출자타당성 검토 등) ③ 공사가 법 제54조제3항에 따라 다른 법인에 출자할 수 있는 한도는 직전 사업연도 말 공사의 자본금의 100분의 10 이내로 한다.

< 출자금 >

(단위 : 억원)

총사업비	자기자본			타인자본	영업활동 조달
	소계	iH	민간사업자	융자(차입)	건축물분양 대금
13,185	59	9	50	9,991	3,135
100.0%	0.44%	0.06%	0.38%	75.78%	23.78%

* iH 지분 출자시 PFV 지분율 및 자본금 변동                      (단위 : 백만원. %)

주주사	기존		유상증자 (백만원)	변경(유상증자 후)
	지분율(%)	자본금(백만원)		지분율(%)	자본금(백만원)
계	100	5,000	882	100.00	5,882
인천도시공사	-	-		15.00	882
롯데건설	21	1,050		17.85	1,050
금호산업(주)	19	950		16.15	950
메리츠증권(주)	19	950		16.15	950
하이투자증권(주)	17	850		14.45	850
대신증권(주)	14	700		11.90	700
에스디에이엠씨(주)	10	500		8.50	500

❍ 아울러, 2023현재 기준 인천도시공사 출자사업은 총 13개 사업에 1,930억원으로 2022년도말 인천도시공사 자본금(2,852,717백만원)의 6.76%임.

* 인천도시공사 출자사업 현황

【2023. 6월 기준】                                                                (단위: 억원)

구 분		사 업 명	출자 법인명	출자일자	사업비	자본금	지분금액 (지분율)	납입 자본금	비고 (사업진행)
합 계					112,285	6,736.4	1,815.89	1,930.115
S P C	1	미단시티(주)	미단시티개발㈜	2007. 3. 28.	12,138	893	240.55 (26.95%)	240.55	토지공급계약 해제
	2	인천아트센터 지원1단지 건립사업	인천아트센터㈜	2007. 12. 5.	4,493	20	3.90 (19.50%)	3.90	2019. 10. G3-2 준공·입주
	3	오케이센터 개발사업	오케이센터개발㈜	2009. 9. 2.	5,322	0.4	0.075 (18.75%)	0.075	2015. 8. 사업준공 2019. 7. 유상감자
	4	송도국제화 복합단지 건립사업	송도국제화 복합단지개발㈜	2007.12.21.	52,438	3	0.57 (19.00%)	0.57	사업 추진중
	5	인천 로봇랜드 조성사업	㈜인천로봇랜드	2009. 7.14.	7,113	225	7.44 (3.30%)	7.44
	6	Tomorrow City 조성사업	㈜웨이브씨티개발 (PFV)	2008. 6.10.	1,361	100	19.00 (19.00%)	19.00
			㈜웨이브씨티 (AMC)	2008. 6.10.		3	0.57 (19.00%)	0.57
	7	인천도시관광(주)	인천도시관광(주)	2011. 11. 28.	-	1	0.18 (17.73%)	29.11	2016. 10. 사업중단 2016. 11. 무상감자
리츠	1	도화 공공지원민간 임대리츠(4BL)	㈜인천도화위탁관리 부동산투자회사(4BL)	2014. 3.31.	1,550	136	32.80 (24.04%)	118.10	2017. 2. 입주완료 및 임대운영
	2	도화 공공지원민간 임대리츠(5,6-1BL)	㈜도화뉴스테이위탁관리부동산투자회사 (5,6-1BL)	2015. 7.28.	6,150	1,538	231.00 (15.02%)	231.00	2018. 2. 사업준공 및 임대운영
	3	도화 공공임대 리츠(6-2BL)	㈜도화공공임대위탁관리부동산투자회사 (6-2BL)	2015. 7.28.	1,401	210	56.00 (26.67%)	56.00
	4	영종 공공지원민간 임대리츠(A12BL)	㈜인천공항영종위탁 관리부동산투자회사	2018.12.20.	5,067	1,013	203.80 (20.11%)	203.80	2021. 7. 사업준공 및 임대운영
펀드	1	더샵 부평센트럴시티 공공지원민간임대 펀드	이지스제151호 전문투자형사모 부동산투자유한회사	2017.11.30.	9,279	1,643	610 (37.13%)	610.00	2022. 5. 사업준공 및 임대운영
	2	동인천역 파크푸르지오 공공지원민간임대 펀드	칸서스시그니처 미래에셋하우징일반사모부동산투자유한회사	2018.06.29.	5,973	951	410 (43.11%)	410.00	2022. 8. 건축물 부분준공 및 임대운영 2022. 11 C종증권 감자

❍ 이 사업 추진을 위해 「지방공기업법 시행령」 제47조의2에 따라 한국산업관계연구원에서 출자타당성 판단을 검토 완료(’22. 9월)하였으며, 타당성 검토보고서에 따른 재무적 타당성, 사업수지, 재원 조달방법, 정책성에 대하여 종합적으로 검토한 결과,

제47조의2(다른 법인에 대한 출자타당성 검토 등) ① 공사는 법 제54조제2항에 따라 다른 법인에 출자할 때에는 출자의 필요성 및 타당성에 대하여 제47조제4항의 요건을 갖춘 전문기관의 사전검토를 거쳐야 한다.

② 제1항에 따라 사전검토를 하는 전문기관은 다음 각 호의 사항을 고려하여 검토하여야 한다.

1. 출자대상 법인이 수행하는 사업의 적정성 여부

2. 출자대상 법인이 수행하는 사업별 수지분석

3. 재원 조달방법

4. 출자대상 법인이 수행하는 사업이 지역경제에 미치는 영향

- 재무적 타당성은 재무적 타당성지표인 수익성지수(PI)가 1.158로 기준비율(1.0)을 상회하는 것으로 분석되어 재무적 타당성을 확보하였음.

< 재무적 타당성 분석결과 >

분석지표	판단기준	지표값	판단결과
PI	PI > 1	1.158	타당
IRR	IRR > k(6.8%)	17.56%	타당
NPV	NPV > 0	1,586억원	타당

※ PI : 수익성지수, IRR : 내부수익률, NPV : 순현재가치

- 사업수지에 대한 사항으로 총 사업비는 용지비 및 제세공과금, 건축공사비, 각종 용역비 및 부담금 등 1조 3,185억원이며, 총 회수비는 분양․매각 수입 및 운영 수입 등 1조 5,909억원이고 사업수지(총 회수비에서 총 사업비를 차감한 금액)는 2,724억원으로 인천도시공사에는 총 408억원이 이익배당이 지급되는 것으로 분석됨.

< 사업수지 분석결과 >

(단위 : 억원)

구 분		금 액	비고
	1. 총 회수비	15,909
	분양/매각 수입	15,281
	운영(임대) 수입	628
	2. 총 사업비	13,185
	용지비 및 제세공과금	2,966
	건축공사비	7,601
	각종 용역비	41
	각종 부담금	61
	AMC 운영비	241
	판매비	541
	금융비용	753
	법인세	981	공제 규정 일몰 예정
사업수지		2,724	iH 408(15%)

- 재원조달 계획으로 총 사업비는 출자자들의 자기자본(출자금), 금융기관의 차입금, 건축물 분양대금으로 자금을 조달할 예정임.

< 자금조달계획 >

(단위 : 백만원)

구 분		금액	구성비
재무활동에 의한 조달	자기자본(자본금)	5,882	0.44%
	타인자본(차입금)	999,106	75.78%
영업활동에 의한 조달(자체조달금액)		313,473	23.78%
합계		1,318,462	100.00%

- 정책적 타당성은 지역별 파급효과를 분석한 결과 본 사업의 추진을 통해 인천시 내에서 발생하는 생산유발효과는 9,556억원, 부가가치유발효과는 3,997억원, 소득유발효과는 7,402명으로 인천뿐 아니라 전국적으로 파급효과가 나타난 걸로 분석됨.

< 지역경제 파급효과 분석결과 >

(단위 : 억원, 명)

구 분	생산유발효과	부가가치유발효과	고용유발효과
인 천	9,556	3,997	7,402
전 국	15,443	6,267	10,482

❍ 결론적으로 인천도시공사가 추진하고자 하는 「검단 넥스트콤플렉스 복합개발사업」 출자에 대한 한국산업관계연구원이 종합적으로 분석한 결과 재무적 타당성 및 사업수지(사업이익 2,724억원 / iH 408억원)는 충분한 것으로 검토되었으며, 출자금도 인천도시공사 출자 한도 내로 가능할 것으로 판단됨.

< 인천도시공사 출자현황 >

(단위 : 억원)

‘22년도 자본금	총 출자한도	기 출자금	금회 출자금	여유 출자금	비 고
28,527	2,853	1,930	9	914	출자 가능

❍ 반면, 인천도시공사가 출자를 통해 사업에 참여할 경우 예상되는 문제점은 다음과 같음.

- 첫째, 본 사업은 민간사업자 공모로 선정된 민간 컨소시엄이 출자해 설립한 PFV가 사업을 추진하고, 인천도시공사가 본 PFV에 9억원을 출자하여 사업에 참여하는 방식으로 주주 간 협의를 통하여 최종 출자율을 15%로 결정했는데, 인천도시공사가 지분 15%의 단순 출자자로서 상업성이 우선시 되는 상황에서 공공성 확보가 가능할 것인지 설명이 필요함.

- 둘째, 인천도시공사가 9억원(′23년)을 출자하더라도 당초 대비 금년도 부채비율은 크게 변동없는 것으로 예상되지만 새정부의 공기업 부채중점관리방안(200%) 및 물가, 금리 상승 등 외부요인에 유의하여 재무적 리스크를 최소화 할 필요성이 있는데,

이 사업은 외부차입금 의존도가 76%로 높고 도입시설이 문화집회, 업무시설 등과 같은 상업시설에 편중되어 있어 미분양으로 인한 리스크가 일반 개발사업에 비해 클 것으로 예상되는바, 사업추진 단계별 리스크 대응 관리방안을 강화할 필요가 있음.

- 셋째, 일부 언론보도(경기신문, 2023. 5.30. “iH, 검단 넥스트콤플렉스 출자 속내는”)에 따르면, 넥스트브이시티PFV 감사보고서에 지난해 말 기준 3개월 내 만기가 도래하는 차입금은 670억원이고 3개월 초과 1년 이내 만기인 차입금은 2,496억원 달해 대출채권의 만기 도래마다 차주와 대출약정 변경 등을 통해 만기일을 수차례 연장해오고 있는 상황으로 넥스트콤플렉스 사업에 대한 자금조달 문제가 생겨 인천도시공사가 직접 참여를 결정한 게 아니냐는 지적이 있는데, 넥스트브이시티 자금 조달에는 문제가 없는지 설명이 필요함.

- 넷째, 출자타당성 검토보고서 작성 시 건설공사비, 제세공과금, 매출액 산정 등 사업환경 분석은 2022년 5월 기준으로 작성됨에 따라 최근 건설자재 및 금리 상승, 부동산 시장 침체 등 환경적 변화 요인이 반영되지 않았는데, 현재 경제전망 기준에 따라 사업 변경 가능성은 있는지, 이 경우 추가 출자요인 발생 여부 등 설명이 필요함.

□ 종합검토의견

❍ 본 출자사업 동의안에 따른 넥스트콤플렉스 복합개발사업은 검단신도시 넥스트시티의 중심축으로써 1단계 부지의 핵심역세권을 중심으로 총 대지면적 50,468.5㎡에 문화 ․ 상업 ․ 업무 ․ 주거기능이 결합된 복합 상업시설을 개발하는 사업으로 주거생활 안정과 복지향상에 기여하고 인천 서북부 지역발전을 도모하고자 추진하는 사업임.

❍ 한국산업관계연구원이 분석한 타당성 결과만을 놓고 본다면 총 사업비 1조 3,185억원에 총 회수비 1조 5,909억원이며, 재무적 타당성으로 PI(수익성지수)는 1.158이고, IRR(내부수익률)은 17.56%(할인율 6.8%), NPV(순현재가치)는 1,586억원으로 인천도시공사 지분 출자 시 출자금 회수가 가능하며,

사업수지(사업이익 2,724억원 / iH 408억원)는 2,724억원으로 사업의 타당성은 충분한 것으로 분석되어 지역 상권 및 경제활성화에 이바지하고 시민의 문화복지 요구를 해소하는 등 공공복지 향상에 기여할 것으로 판단됨.

❍ 또한, 사업타당성 확보를 위한 한계기준은 건축공사비가 131% 상승하거나, 분양가가 약 85% 이하로 감소하는 경우에는 타당성이 결여되지만, 조달금리가 18.84% 미만인 경우 사업타당성이 확보된다고 분석되어 할인율의 변화에 따라 사업타당성 결과수치에는 변동이 있으나 사업성 판단에는 큰 변화가 없을 것으로 분석됨.

❍ 다만, 앞서 논한 문제점과 더불어 미분양 및 공실률 해소방안, 건축자재 및 이자율 상승 등 현 경제여건과 사업의 안정성 등을 감안할 때 출자여부에 대한 심도있는 논의가 필요할 것으로 판단됨.

4. 질의 및 답변 요지

❍ 사업에 대한 리스크를 우려하고 있음. 추가 출자는 없는지?

⇒ (인천도시공사사장) 추가 출자는 없음.

❍ 수익금 배분에 대한 사항을 연도별로 작성하여 제출해 주시기 바람.

⇒ (인천도시공사사장) 네.

❍ 넥스트 콤플렉스 복합개발사업 근린생활시설 및 판매시설은 어떻게 되는지?

⇒ (자산관리본부장) 현재 호수는 설계중에 있음.

❍ 1조 3,000억원으로 매머드급 사업으로 사업 리스크가 큼. 대처방안은? 사업 성공을 확신하는지?

⇒ (자산관리본부장) 굉장히 큰 사업으로 리스크가 있고 검단신도시 앵커시설로써 공공성을 위하여 도시공사가 출자하는 사업임.

검단신도시 중 입지가 좋은 지역이며 성공하기 위해 노력하고 있음.

❍ 분양이 되었을 때 시민이 만족하는 시설을 위한 도시공사의 역할에 대한 방안은?

⇒ (자산관리본부장) 출자율이 15%로 이지만 비상임이사로 PFV에 참여하고 있고 리스크가 발생하지 않도록 철저를 기하도록 하겠음.

❍ 메리츠증권, 하이투자증권, 대신증권은 이자수입, 배당수입으로 손해를 보지 않는 것으로 보이는데 도시공사에 유리하게 사업이 추진될 수 있도록 협의해 주시기 바람.

⇒ (자산관리본부장) 네

❍ 넥스트 콤플렉스 복합개발사업 민간사업자가 가져가는 회수금은 얼마인지? 도시공사가 출자하는 목적은?

⇒ (인천도시공사사장) 민간사업으로 2,300억원을 가져가는 사항이고 검단신도시의 주요 앵커시설로써 검단 전체의 발전과 성공을 위한 사업이며, 주거생활 안정과 복지향상을 위해 추진하는 사항임.

❍ 민간사업자가 막대한 수익금이 발생하는데 도시공사에서 더 많이 출자를 하는게 가능한지?

⇒ (인천도시공사사장) 20% 이상으로 투자를 하면 민간사업에 관여하게 되며 검단신도시의 성공적 개발을 위해 컨트롤타워 역할을 위해 참여하는 사항임.

❍ 출자비율을 조절할 수 없는지?

⇒ (인천도시공사사장) 사업공모부터 협의를 통해 출자비율을 15%로 정함.

⇒ (자산관리본부장) 과거 지방공기업법에 타법인 출자한도가 20% 이내이며, 직전연도말 자본금의 10% 범위 내, 개별법인에 출자할 때 20% 한도 내에 출자할 수 있도록 규정되어 있음. 1조 3,000원 사업으로 출자율이 높아지면 부채관리에도 문제가 있으며 최대주주가 17.85%임에 따라 15%로 결정한 사항임.

❍ 인천도시공사가 주도적으로 사업을 추진하지 않는 이유는?

⇒ (자산관리본부장) 검단신도시는 3백 40만평으로 5개 특화구역으로 지정되어 신도시 활성화를 위해 공모사업으로 추진하는 사항으로 공공성을 위하여 문화센터, 청소년 시설 등을 포함하여 공모사업으로 추진하였음.

❍ 메리츠증권, 대신증권 등 부채비율이 약 700%인데 상관없는지?

⇒ (자산관리본부장) 금융기업 특성상 부채비율이 높은 것으로 보임.

❍ 사업수지 분석은 언제 했는지? 고급화 시설로 추진되는 사업인데 평당 600만원으로 추진이 가능한지?

⇒ (자산관리본부장) 2022년 9월 완료됨. 여러 가지 복합시설로 개발되는 사항으로 아파트와는 다른 상황임.

5. 토론요지 : 원안동의

가. 찬 성 : 8명(신동섭, 이단비, 김대영, 김용희, 김재동, 석정규, 신성영, 신영희위원)

나. 반 대 : 0명

6. 심사결과 : 원안가결(재석위원 : 8명, 찬성 : 8명, 반대 : 0명)

7. 기타 사항 : 특이사항 없음

붙임  검단 넥스트콤플렉스 복합개발사업 출자 동의안 1부.  끝.

[붙임]

검단 넥스트콤플렉스 복합개발사업 출자 동의안

의 안 번 호	410		제출연월일 : 2023. 5. .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 본 사업은 검단신도시 입주민에게 편의시설을 적기에 제공하고 토지매각을 촉진하는 등 검단신도시 사업의 성공을 지원하는 선도 사업으로서, 공사의 참여를 위해 넥스트콤플렉스 복합개발사업의 사업주체인 프로젝트금융투자회사(PFV)에 출자하고자 지방공기업법 제54조 제2항에 따라 시의회 의결을 받고자 함

□ 주요내용

○ 출자개요

- 사 업 명 : 검단 넥스트콤플렉스 복합개발사업

- 출자대상 : 넥스트브이시티 피에프브이(주)

- 출자금액 : 9억 원

- 출자시기 : 2023.  6.

- 회수시기 : 2032. 12.

(단위: 억 원)

총사업비	자기자본			타인자본	영업활동 조달
	소계	iH	민간사업자	융자	건축물분양 대금
13,185	59	9	50	9,991	3,135
100.0%	0.44%	0.06%	0.38%	75.78%	23.78%

○ 사업개요

- 위    치 : 검단신도시 1단계 상업용지(C1, C9) + 주상복합용지(RC1)

- 면    적 : 50,468.5㎡(연면적 421,237.3㎡)

- 사 업 비 : 1조 3,185억 원

- 사업기간 : 2020년 ～ 2032년

- 시 행 자 : 넥스트브이시티 피에프브이㈜

○ 사업구조도

○ 사업 타당성 (한국산업관계연구원 검토)

구 분		전체사업기준	iH 기준
추정 손익 (억 원)	총 현금유입	15,909	408
	총 현금유출	13,185	9
	경상이익	2,724	399
재무적 타당성	NPV(순현재가치)	1,586억 원	190억 원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.158	23.988	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	IRR(내부수익률)	17.56%	46.75%	IRR 〉 할인율(6.8%) ⇒ 타당성 확보

○ iH 현금흐름  (한국산업관계연구원 검토)

- 총현금유출 :   9억 원(2023년도, 출자)

- 총현금유입 : 408억 원[2032년도, 원본회수(9억원) 및 배당(399억원)]

- 순현금흐름 : 399억 원

○ 지역경제에 미치는 영향 (한국산업관계연구원 검토)

지역별	생산유발 (억 원)	부가가치유발 (억 원)	고용유발 (명)
인 천	9,556	3,997	7,402
전 국	15,443	6,267	10,482

□ 위치도 및 조감도

위치도	조감도